У строителей кончаются деньги
Опубликовано: газета «Деловой Петербург», 16 февраля 2006, №26 (2103)
Редактор: Мария Евневич
Текст: Евгений Васильев
Ставка на первичку вызвала проблемы
На круглом столе во вторник строители не смогли найти альтернативных источников инвестирования в строительство жилья.
По мнению вице-президента общественной организации "Союзпетрострой" Льва Каплана, если в ближайшее время не будут внесены изменения в эаконодательство, под угрозой могут оказаться федеральные планы по строительству жилья. Государство сделало упор на развитие ипотеки, интерес к которой сейчас обеспечивается за счет первичного рынка жилья. Но строительные компании не могут работать по новому Закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", что может замедлить развитие ипотеки.
Закон в пользу дольщиков
Также закон не гарантирует банкам безрисковое инвестирование в строительство. По мнению некоторых экспертов, стахановский темп роста ипотеки в 2006-м, на который нацелились банки, уже под вопросом. Задача законодателей была простой - переложить всю ответственность и риски с дольщиков на строителей. Закон разрешает дольщикам в течение 12 месяцев совершить просрочку внесения трех платежей. Для застройщиков это существенные нарушения условий договора, которые повлекут за собой срыв финансирования работ и, следовательно, задержку сроков сдачи объекта. И здесь закон оборачивается против самих дольщиков. Темпы строительства могут уменьшиться, а это в свою очередь подстегнет цены на недвижимость.
Медвежья услуга законодателей
Для банков приготовили настоящий "сюрприз". По закону банк, кредитующий строительную компанию под залог земельного участка, на котором осуществляется строительство, "несет перед дольщиками солидарную ответственность по обязательствам застройщика в полном объеме".
Получается, что банк должен отвечать за срыв строительных работ, например, в случае банкротства застройщика.
В результате уже сейчас банки вынуждены работать только со своими девелоперами. Иначе велик риск понести убытки: все-таки ипотека на первичном рынке признана банковскими экспертами высокорисковой.
Генеральный директор ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство" Владислав Назаров: "Для банков в положительную сторону ничего не изменится, даже если застройщики начнут строить в соответствии с законом".
Есть мнение
Сергей Хайдапов, начальник юридического отдела ООО "Строительная компания "Петербургская Недвижимость" :
"Закон выгоден банкам. Он просто "убивает" возможность рассрочки, а следовательно, застройщик будет вынужден настаивать на 100%-ной оплате. Те дольщики, которые хотели рассрочку, будут брать кредиты. Единственное, там есть глупая опечатка о совместной с застройщиком ответственности перед дольщиком".
Банки двинутся в оффшоры
Для ипотеки нужны "длинные" деньги
Российские банки начинают рефинансировать ипотечные кредиты путем секьюритизации - выпуская ценные бумаги через офшорные SPV-агентства.
Секьюритизация - это способ превратить неликвидный актив (например, будущие платежи по ипотечным кредитам) в ликвидный, торгуемый на рынке. В последнее время секьюритизация становится все более популярным среди российских банков способом получения дополнительных денежных средств и минимизации рисков.
В частности, ОАО "Внешторгбанк" (40853)* до конца февраля планирует выпустить на $100 млн ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов в Москве, Санкт-Петербурге и Ленинградской области через так называемое Special Purpose Vehicle (SPV-агентство). До этого услугами SPV-агентств пользовались ОАО "АКБ "Росбанк" (платежи по кредитным картам) и ОАО "АКБ "Союз", которое через люксембургскую SPV-компанию выпустило еврооблигации по автокредитам.
Неравные возможности
Считается, что использовать секьюритизацию с обращением ценных бумаг за рубежом целесообразно, если речь идет о об эмиссии от $100 млн, что под силу только крупнейшим банкам, таким как ОАО "Сбербанк РФ", ОАО "Внешторгбанк", ОАО "АКБ "Росбанк" и т.д. А небольшим банкам в Петербурге придется применять выпуск простых облигаций, которые регламентированы Законом "Об ипотечных ценных бумагах" и обращаются только в России. "Кредиты, соответствующие стандартам АИЖК, на данный момент готовы выкупать три рефинансирующие организации города: ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство", ОАО "КИТ Финанс" и "Бикор", - отмечает руководитель ипотечной группы ОАО "Энергомашбанк" Алексей Казинцев.
"Даже у небольших банков есть возможность привлечь деньги под свои кредиты. Например, ипотечные кредиты могут выкупить другие банки или ипотечные ПИФы", - считает Сергей Лялин, генеральный директор ООО "Сбондс. ру".
Сергей Лялин, генеральный директор ООО "Сбондс. ру", уверен, что российским банкам не нужны SPV-агентства.
КОРПОРАТИВНАЯ РЕФОРМА
АО принуждают к публичности
На этой неделе глава Минэкономразвития РФ Герман Греф предложил ликвидировать ЗАО как класс. По его мнению, акционерные общества (АО) должны быть публичными, а все информационно закрытые компании, такие как ЗАО, должны перейти в разряд ООО. Вице-губернатор Петербурга Михаил Осеевский считает, что в первую очередь публичными должны стать стратегические предприятия.
(М.Е.)
НАЛОГОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
Амнистия под вопросом
Минфин РФ предложил провести налоговую амнистию по ранее утаенным доходам физлиц. Плата за выход из тени — всего 13% НДФЛ. Успех этой кампании сомнителен. «Одной налоговой амнистии недостаточно, чтобы коммерсанты показали свои накопления. Необходимо принять ряд дополнительных законодательных актов», — считает Вадим Гусаков, руководитель проектов ООО «ИКФ АЛЬТ». Константин Красовский, генеральный директор ЗАО «КОМПЕТЕНС Консалтинг», считает, что это одноразовая акция.
(А.С.)
